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保利首开天悦二期楼盘评测报告
楼盘综合评分
9.0
项目亮点
【品牌实力】央企领航者——保利发展控股2020年《福布斯》世界排名第位央企房地产品牌价值NO.企业城市复兴官——首开集团十二年上榜“中国房地产百强企业TOP ” 连续九年获得中国房地产公司品牌价值TOP（国有）”第二名保利发展控股 首开集团两大品质房企匠心联袂，匠筑天悦二期承袭天悦TOP级产品基因，打造福州奢宅新标杆之作。
【产品血统】10年匠心沉淀打造的高端“天字系”天悦，天系TOP级产品见证近10年中国豪宅史的变迁与更迭跨越时间，予建筑以思想天悦非一、二线城市不立，盛邀邱德光、梁志天、李宝章、洗剑雄等国际级设计大师，将国际化的生活理念与现代化建筑美学巧妙融合，让建筑可以懂得生活。
【西湖资产】福州有三山两塔两江而仅此一片西湖岸曾经的闽王御花园，如今的名人故里荣登联合国时代周刊封面此次为西湖书写封笔荣耀落款1.5公里西湖资产圈鼓楼世家。
【产品规划】建面约135-172㎡·墅境洋房11-17F丨2.35低容积率丨一梯一户超现代玻璃立面 重塑鼓楼人居信仰
区域价值
福州的“心脏”
鼓楼区，属于福州市下辖区，更是福建省政府和福州市政府的所在地，是整个福州市的经济、文化、政治中心，其意义极为重要。2021年鼓楼区常住人口约67万人左右。2021年鼓楼区完成经济总量约2362亿元，是福建省所有辖区中经济总量最高的区。
鼓楼区是福州的“心脏”，风景名胜古迹众多，首屈一指就是大家耳熟能详的三坊七巷，这是一群唐宋时期的建筑，同时也是福州唯一一个5A级景区，如果来福州旅游一定要来走一走，还有处于左海公园和西湖公园的福建省博物馆，这里记载着福建省的历史，喜欢历史的小伙伴必不容错过。鼓楼区的美食最具有代表性的就是佛跳墙，同时也是闽菜之首，天上飞的、地上跑的、水里游的都在这道菜里，汤鲜味美。
鼓楼区是福州重点发展的区域之一，在很长一段时间中福州大部分发展资源都引入了鼓楼区，教育、医疗等都是福州市各区中最好的。鼓楼区目前的发展属于不断地优化完善状态，以区内的老旧小区改造、城市绿化等为主，同时发展软件等高新技术企业，福州的老CBD五四路就处于鼓楼区中，随着时代的发展五四路CBD并没有被闽江北岸CBD、金融街CBD等所取代。目前鼓楼区正在加快发展现代产业新体系，建设好数字鼓楼区。
声明：以上价格为吉屋数据中心基于大数据统计，仅供参考，不作为成交依据
小吉点评
鼓楼区作为福州市中心、市政府所在地，凭借优越的地理位置和完善的生活配套，一直是购房人向往的置业热地。不过由于区域开发早，老破小居多
配套价值
【城市繁华枢纽】鼓楼正席，占据省直圈，对望镇海楼，囊括福州一线优渥资源，左右皆繁华。
【富人区聚集地】天元美树馆，天元花园，福州机关大院在旁，与圈层为邻，来往皆人物。
【九大前茅教育】钱塘直属教育圈（钱塘小学屏北分校，屏山小学，湖前小学），福州顶级私立中学-三牧中学，屏东中学屏北分校，奥运冠军诞生地-福建省体育学院，预留幼儿园、小学及中学配建用地，顶级教育资源。
【国宾级酒店集群】美伦华美达酒店，温泉戴斯酒店，西湖大酒店，悦华酒店，满足高端商务宴请需求。
【鼓楼核心商圈】恒力博纳广场，国棉永辉，省体育中心商圈，占据城市繁华核心，满足一站式购物享受。
【三大特权级医疗设施】武警总队医院，福建省立医院北院，福建中医药大学附属第二人民医院，享一线医疗配套在旁，随时为健康生活保驾护航。
【五大绿心公园环伺】西湖公园、左海公园、五凤山公园、屏山公园、温泉公园，五大公园自然和鸣，城市绿心环伺，享城心奢谧生活
【奢配鼎级休闲娱乐】源脉温泉/金汤温泉，福建省射击运动中心，福建省体育中心，多方位资源休闲享受，丰富生活日常。
详细配套以评分
小吉点评
楼盘处于鼓楼二环边，距离地铁1.5公里，交通出行帮助不大，距离省体700米，距离屏山公园600米，休闲运动有一定帮助，目前四周主要以老房龄社区为主，不过生活气息相对充足。同时周边也有私立三牧中学，省政府，人文气息不错，总体而言区位尚可。 楼盘位于鼓楼区二环边，优势在于鼓楼区的纯商大平层定位，劣势在于地块分割社区成型度一般。对于宣称的4.5W价格，目前看虽然也有一定溢价，但是由于鼓楼区土拍短缺，楼盘有一定的稀缺性，所以后续市场需求还是较大。对于楼盘而言只能说对比过去，性价比太低，对比未来，性价比尚可。
楼栋分析
保利首开天悦二期项目的出让面积是94.03亩，容积率为2.36，限高60米。虽然数据指标上是一个近百亩的地块，但是实际上项目被路网分割，导致各个地块面积都不大，无法形成像保利天悦那样统一的大社区。
保利首开天悦二期项目主要由a、b、c、d四个地块组成，属于纯商品房地块，但是有商业面积配套（土拍规定商业建筑面积不小于20500平方米，不超过22500平方米），这里需要提醒一下改善买房人，是否有底商等一些相关不利因素。
保利天悦二期总共分布情况是四个区，A区5栋，B区4栋，C区6栋，D区3栋，总共规划建设754户。
其中C区是最大，因此从楼栋分布，我们已经发现属于中小型社区，但是比一些旧改小区的一两栋社区会好一点。
对于改善群体来说，他们会比较在意这个社区的规模，因为需要有空间打造景观、会所和一些相关配套。小社区在这方面空间就显得捉襟见肘。这也是区别于豪宅产品、改善产品及刚需产品之处。
户型分析
楼盘户型
户型分析
保利首开天悦二期在户型方面，主要以中大户型为主：有135、150、172㎡，都是一梯一户，层高方面是以11-17F小高层住宅，属于精装房。
保利首开天悦二期135平米：四房两厅两卫户型
四间卧室犹如四大金刚一般矗立在房子四周，共享一个客厅和餐厅。采取的是市面上流行的大面宽阳台，餐厅和客厅中间空间利用并不是很充分，但是两个卫生间从图上看是有窗户，虽然并不是市面上最好的135户型，但也算差强人意，如果把厨房和北边靠电梯的卧室对掉一下更好。
保利首开天悦二期150平米：四房两厅两卫户型
采取的是餐厅和客厅一体设计，显的厅大。依然是大面宽的阳台设计，但是图上所示客卫是暗卫，这一点算是很可惜，改善群体换了半天房，只能得一个暗卫。从这一点，这个150平米户型得分就不高了！另外从玄关位置来看，进来直扑卧室，也不大好，只能当作佣人房差不多。
保利首开天悦二期172平米：四房两厅三卫户型
最后王牌的大户型，三卫，其中一个暗卫，整体布局与150差不多。我们发现这三种户型，三开间朝南，但是阳台属于共用，如果能在主卧或者其他房间搭一个生活型阳台，纯粹用晒衣服，可能功能性更高。
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