神仙打架！福州即将入市新房项目盘点，你期待哪几个

当前福州楼市基本上以老盘去库存为主，那么福州即将入市的新房有哪些呢？据初步统计，下半年福州市区+闽候，大概会有13个新盘上市，其中市中心3个，东区4个，白湖亭4个，南二环1个、高新区1个。

福州下半年入市楼盘可以称为“神仙打架”，下半年大部分入市楼盘为改善及豪宅项目为主，其中包含不少优质区位楼盘，有楼盘放风价达6万+，总价近两千万。接下来让我们一起盘点福州即将入市新房项目盘点，你期待哪几个？

这些新盘当中，有二环内大型TOD项目——左海望悦，也有二环内纯商房——保利锦上；还有全城瞩目的一线湖景大平层——建发朗云，中央商务区高端大宅——国贸天琴湾，东二环核心，晋安湖畔地铁房——保利国贸天琴湖，每一个都极具红盘基因，堪称“神仙”打架。

市中心

保利锦上

二环内纯商房

限价3.5万

项目位于晋安区凤坂河北侧、岳峰北路西侧，塔头七期出让地块三

该项目是今年第二轮土拍，保利以8.12亿元拿下宗地2022-24号塔头七期出让地块，楼面价22931元/㎡。

该地块面积不大，仅24.14亩，容积率2.2，限高60米，纯商地块。

项目规划6栋8-18F住宅（1/5/6#楼18层；2/3#楼17层；7#楼8层），总户数268套，主推户型116㎡—125㎡—142㎡四房。

全部是一梯2户，纯板楼设计，产品主要偏刚改。

项目处于二环内塔头地段，地段醇熟，再加上临近东二环，可享受东区新城配套，可谓左右逢源。

另外，由于项目仅6栋楼，200多户，再叠加二环内纯商项目，未来销售想必不是问题。

特别是对于一些中心城区外溢及周边地缘客来说，具有相当吸引力。

目前，具体售价还未出来，但是参考项目3.5万的限价，以及旁边的榕发悦乐郡3.55的售价，预计保利锦上售价3.5—4万。

榕发江墘云筑

白马河，108套改善产品

限价3.5万

项目位于台江区泰山庙巷8号（白马河西侧）

该项目地块是2021年第三轮两集中土拍，榕发以底价3.21亿元拿下宗地2021-66号(原江墘下旧改地块)，平均楼面价20859元/㎡。

该地块面积相当小，仅约15.39亩，纯商地块、容积率1.5。

社区规划2栋14-15层小高层及2栋6-7层洋房，合计108套，主推户型111-164㎡三、四、五房，1梯1户，定位改善。

作为市中心项目，江墘云筑地段、交通优势明显。

1.5公里范围内，覆盖有万宝苏商圈、中亭街、上下杭街区等几大商圈，无论逛街购物还是休闲游玩，都很方便。

交通方面，除了西侧有西二环快速路方便通达全成城之外，距离地铁2号线宁化站、1号线达道站大约也都在1公里距离。

目前周边没有其他新房项目，二手房价大概在2.2至2.8万左右，因此预计，作为市中心的改善项目，之后上市价格应该不会低于限价3.5万。

巨成光明里项目

光明港，一栋高层住宅

限价3.4万

项目位于台江区长乐路东侧，排尾路北侧，是排尾红星周边旧改地块三

该项目是2021年12月份两集中土拍，恒荣集团以底价2.71亿元竞得宗地2021-67号，成交楼面价约18764元/㎡，限价34000元/㎡。巨成集团参股50%，与恒荣共同开发。

项目面积很小，仅8.67亩，拟规划1栋高层住宅楼，户型89-142㎡三房至四房，同时配建商业、地下车库。

地段成熟，生活气息浓郁，3公里范围内覆盖元洪城购物中心、台江金融街万达、鳌峰广场、世欧王庄购物广场、中亭街等大型购物广场；

周边拥有近20条公交线路，轨道交通建设也正在逐步落地中，地铁4号线“鳌峰州”站距离项目大概300米，附近还规划有地铁3号线“排尾站”，生活便利。

这两年市中心出让地块很少，特别是台江区，因此未来该项目仅1栋产品上市，应该不愁市场。

项目隔壁就是阳光城檀境和万科金域国际，2020年这两个新盘的上市均价3.5万。而该项目限价3.4万，所以大概率上市也不会低于这个价格。

另外，开发商巨成集团和恒荣集团可能大家还不够熟悉，不过对于他们的开发产品应该不会陌生。

巨成集团作为一家90年代初成立的全国性房地产开发公司，在全国多个城市都有开发项目。目前在售的鼓楼区永安街的“汇诚·永安里”便是其在福州的开发项目之一。

不过，在福州巨成大部分还是以合作方式参与开发，比如与融创、三盛合作开发福州源，与正荣合作开发金山洋房，与云翰、三盛合作开发鼓楼映等。

恒荣集团则是我们福建的本土企业，05年成立至今也将近20个年头，主要开发项目大部分是在长乐、上街周边及市区少数，如恒荣星光荟（奥体）、锦绣山庄（仓山）、恒荣·唐宁壹号（长乐）、恒荣广场（长乐）以及恒荣九洲悦城（上街）、九星公馆（江南CBD）等。

闽江北CBD板块

国贸天琴湾

中央商务区高端住宅，180套

限价4.2万，放风价6万+

项目位于闽北CBD苏宁广场旁，去年第三轮土拍，厦门国贸通过摇号+最高限价13.8亿元（一次性付款）拿下宗地2021-60号北江滨中央商务区B12地块，楼面价为30805元/㎡。

4栋，180套，第四代住宅

该地块面积32亩，容积率2.1，限高80米，规划4栋住宅，3栋25层、1栋20层住宅，合计约180套，主推户型为238㎡—268㎡大户型，定位第四代住宅。

户型设计2梯2户，客厅采用三面采光，搭配第四代空中花园阳台。

外立面是以“琴键式”流线型进行勾勒的造型，采用“奇偶层错位架构”设计空中花园造型，大量的曲线圆弧与玻璃、高端铝板幕墙与LOW-E材质组合产生金属光泽感，使整个建筑，有种超越常规的美感。

CBD商务区住宅，实际售价6万+

除了项目本身的亮点之外，其地段、配套，也是项目的加分项。

项目位于闽江北CBD，临近2号地铁线祥坂站，周边有万宝苏商圈、融侨中心、三迪联邦中心IFC等商业，地段价值非同一般。

特别是近10年，闽江北CBD新房住宅几乎断供，上一次新盘入市还是2012年7月底开盘的万科金域中央，当时开盘均价近2万/㎡。

因此，虽然目前项目还没有上市，但是在打听的人已经不少。

由于，该项目是要求精装交付，限价4.2万+精装费，据传未来实际售价6万起。

这两年市中心土拍宅地几乎断供，零星上架的一两幅地块，面积也都很小，比如接下来的第三轮土拍，鼓楼福沁路西侧旧改项目出让地块，宗地2022—38号将会上架，不过该地块面积也很小，仅14亩左右。

东区板块

建发朗云

168套，一线湖景大平层

限价4.5万，放风价6万+

项目位于东二环核心，周边有大型商业泰禾广场，城市级中央公园——鹤林、牛岗公园，项目还具有一线瞰湖稀缺属性，因此从土拍开始就倍受关注。

今年5月27日福州第二轮土拍，厦门建发分别以最高限价4.6亿+100%首付、4.43亿+100%首付竞得的宗地2022-25号、26号两地块。楼面价分别为25930元/㎡和26421元/㎡。

限价45000元/㎡，根据土拍规则，项目备案均价最高可上浮至47025元/㎡。

叠加精装修，项目放风价6万+。

一线看湖，4栋168套，181-235㎡大平层

这两地块面积都不大，一区（25号地块）面积10.23亩，二区（26号地块）面积13.97亩，两个地块共同规划开发，规划4栋楼，约168户，案名为建发朗云。

建筑外立面采用“双叶生长”的设计符号，设计线条简洁，外立面材料采用印度蓝石材与霞金铝板等新材料，并配以大面积玻璃和金属铝板幕墙填充表皮，呈现出简约而富有张力的公建化立面效果。

作为湖景房，其建筑设计还采用巨幕落地窗及转角环幕玻璃窗，方便观景效果。

东二环核心+一线湖景+建发打造，未来朗云必定又会是一个爆款。

保利国贸天琴湖

天字系高端产品

限价4.5万

项目位于晋安区晋安湖东侧、前横路西侧（晋安湖畔）

该项目地块是今年第二轮两集中土拍，国贸以底价24.56亿竞得的宗地2022-18号，楼面地价22644元/㎡。这也是国贸深耕福州多年以来的第一次“试水“东二环。

该项目面积约58.1亩，容积率1.0以上，2.8以下，绿化30%，限高100米，鼓励建设“立体生态住宅”。

目前国贸联合保利共同开发，案名定为“天琴湖”，打造135-200平第四代住宅，从案名可以看出，“天琴系”、“天字系”产品是他们各自最高端产品。

该项目就在晋安湖畔，且靠近地铁4号线后屿站，因此还具有湖景房、地铁房优势。

再叠加东二环商圈、生态资源、三创园等配套，从各方面看也是改善气质明显。

目前东二环板块均价2.8—3.5万，一些新房均价在4—4.5万，因此，按照这个项目的定位，限价4.5+精装，预估未来售价也可能破5万。

榕发揽湖郡

观湖郡姊妹盘

限价4.2万

项目在晋安湖东侧，毗邻榕发观湖郡。

该项目地块也是今年第二轮土拍当中，榕发以16亿拿下的2022-20号地块，楼面价22585元/㎡。

地块面积32亩，具体楼盘打造信息目前项目方还没有对外发布，但是其“姊妹盘”建发观湖郡，我们可以做一参考。

榕发观湖郡容积率2.8，公摊20%-26%，规划9栋高层住宅，1栋商业综合楼，共计736户。主推户型有73平2房2厅，89平—98平—99平3房2厅，109平—115平—128平的4室两厅，两梯四户，产品主要偏刚需及刚改。

和观湖郡一样，揽湖郡的容积率也是2.8，因此大概率未来公摊应该也会稍偏高。

不过依托东二环的地段优势、生态及湖景资源优势，观湖郡上市即热 ‍销。

因此，榕发揽湖郡，还有近“三创园”及地铁4号线“横屿站”等优势，应该关注的人也不会太少。

之前观湖郡的均价是3.2万，不过该地块限价是4.2万，两者也仅隔了一条化工路。

大东海玺悦

二环旁，临近2号线五里亭站

限价3.5万

项目位于五里亭板块，福马路北侧，茶会路西侧

该项目地块是去年第三轮两集中土拍，大东海地产集团以5.09亿元竞得宗地2021-63号，平均楼面价17367元/㎡。

地块面积不大，仅23.8亩，分成南北2地块，容积率上限1.85，限高60米。

社区共规划4栋住宅（南地块）及一所幼儿园（北地块），主推户型89-129㎡高层住宅。

项目位于二环内，近靠地铁2号线五里亭站，周边立体交通环伺，出行便捷。

同时又靠近东二环晋安湖、三创园，因此配套方面也可以就近汲取。                 

不过，由于下半年东区上市项目较多，再加上之前的次新房等竞品，想必未来上市竞争压力不小。

目前，周边新房均价3.5—4万，该项目限价3.5万，因此未来售价，应该也在这范围。

这两年东区一直在福州楼市唱主角，新盘竞相上市，土拍当中也是连续推出热门地块。

比如这接下来的第三轮土拍，晋安湖北侧以及横屿站西侧还各有一块地会进行出让，分别是宗地2022—48、宗2022—50号地块。另外，三远片区也推出三幅地块，分别是宗地2022—39、宗地2022—46号，和宗地2022—47号。

所以，接下来东区片区还会有不少新盘陆续上新。

白湖亭板块

左海望悦

二环内，大型TOD项目

限价3万

项目位于二环内，毗邻SM广场和地铁1号线白湖亭站。

项目地块是去年第三轮土拍，工业园区集团以底价28.42亿元竞得宗地2021-55号白湖北园周边旧改片区二地块，平均楼面价17107元/㎡。

该地块面积较大，约129亩，纯商品房社区，容积率上限1.93，限高50米，分为AB两地块。

共规划约27栋住宅，A区10栋，B区17栋。

项目地段、交通、商业配套方面也优势特别明显。

项目临近南二环、南台大道、则徐大道等主干道，同时紧邻地铁1号线白湖亭站，离C出入口仅约300米距离，此外还临近F1滨海快线。

另外，项目周边还汇集超百万方大型商业，比如SM商业与项目仅一路之隔，白湖亭万达、中骏世界城、福建商业广场（沃尔玛）等商业体也都在步行可及的范围。

可以说，这是一个二环内的中芯TOD项目。

左海·望悦项目开发企业为福州本土国企“工业园区集团”，建设过众多福州不少耳熟能详的大工程，大基建。

比如，产业园区，三创园、福州国家远洋基地等；

房地产开发，福州首个国企打造的长租公寓——U厝公寓战峰店；凤峦郡——福州市首个由国企建设的安商房项目。

拥有国企背景，具有“建筑”基因，业务专业。

目前白湖亭新房均价3—3.5万，左海望悦限价3万，目前项目展厅已开放。

榕发北源云筑

二环内，国企大盘

限价3万

项目位于仓山区二环路以北，则徐大道以南，白湖北园周边旧改片区一

该项目地块也是去年第三轮土拍，福建榕发置地有限公司以底价26.87亿竞得宗地2021-56号地块，楼面地价17581元/㎡。

该项目面积较大，约119.64亩，容积率1.0以上，2.0以下（含2.0）建筑限高50米以下，因此项目分三个区，共规划29幢7-16F住宅楼，主推户型76㎡—-128㎡的3或4室，定位刚需、刚改。

与左海望悦一样，这个项目也是处于二环内，靠近白湖亭地铁站，周边有白湖亭万达、福建商业广场、中骏世界城等大型商业覆盖，地段、交通、商业配套优势明显。

该项目的限价也是3万，因此具体售价与竞品左海望悦，应该也差不多。

目前，该项目的城市展厅也已经开放，具体产品、售价方面可以前往咨询。

建总尚璟轩

近万达/SM商业，国企改善盘

限价2.95万

项目位于仓山区东园路东侧、北园路北侧，与榕发北源云筑仅一路之隔。

该项目地块是今年5月底，福建省榕圣市政工程股份有限公司(市城乡建总)以底价12.24亿元竞得宗地2022-22号东升旧厂房出让地块二，平均楼面价15542元/㎡。

该地块面积59.06亩，住宅、商业用地。容积率2.0以下，限高50米。

规划14栋8-15层洋房、高层住宅及配套用房。

同时，根据出让要求，须回购4000㎡商贸楼以及不低于1300㎡的社区综合服务中心（含长者食堂）1处。

该项目配套与上述左海悦及北源云著，两个新盘一样，也都可以享受到白湖片区内的交通、商业、教育等各种优势资源辐射。

除了以上三大国企盘之外，片区内还有同样在今年第二轮土拍当中被国企福州新区发展以7.66亿拿下的东升旧厂房出让地块一，宗地2022-23号。

可以说，白湖亭片区近期内都将会是四大国企唱主角。

南二环板块

阳光城檀映

南二环，产权仅剩40年

均价2.9万

项目位于南二环与首山路交叉口，是原来的“华润山庄”项目。

该项目原是1993年时，由福建建树房地产开发有限公司以协议出让方式获取，后因种种原因，项目历经曲折，目前被阳光城接手。

由于地块占地面积较大，约105亩，因此，阳光城在保留29年前已建已售的8栋低、多层住宅的基础上，又规划建设第四代生态住宅。

主推户型4-8层95-146㎡小高层，以及160-260㎡独栋/叠拼，容积率约1.0，绿化率30%。

该项目临近二环路，通达性较好，另外靠近高盖山，生态宜居性能也不错。

不过，由于短期内项目周边没有轨道规划，对于非自驾的业主并不算友好，距离大型商业综合体白湖亭万达，还是到奥体、万爱商圈等都需要自驾出行。

此外，由于前后经历将近30年的曲折，项目产权严重缩水，目前仅剩40年。

项目备案价2.9万，与周边竞品对比，优势不明显。

周边在售新房均价2.4-2.6/平，二手房1.8-2.5万/平，其中水晶榕著2.4万、奥体金茂悦2.5万、国贸凤凰原2.6万，都是现房在售。

高新区

榕耀花园

看江改善盘，规划地铁3号线

限价2.1万

项目位于闽侯县上街镇马排村，乌龙江大道西侧

该项目地块是今年5月18日高新区土拍，由国贸以8.3亿底价竞得，楼面地价7977元/㎡。

该地块面积适中，约48.77亩，用地性质为居住商业混合用地、公园绿地；容积率上限3.2；建筑限高80米，规划打造8栋18-27层住宅以及计容面积9320㎡的沿街社区商业。

项目位于福州高新区的高新大道、乌龙江大道两大主干道之间，驾车的话可快速经两条主干道上浦上大桥到达市区。公共交通方面远期也有规划的地铁3号线、10号线等

商业配套方面，地块周边2公里范围左右分布有群升广场、正荣财富中心、紫光浦上商业小镇、正祥中流砥柱等多个商业中心，而且周边还有紫光科技园等企业研发办公群和产业园区，目前区域生活界面已经越来越醇熟，人口聚集也越来越多。

榕耀花园，是国贸地产在福州高新区布局的第五个项目，前面几个项目也都卖得不错，特别是国贸学原一、二期项目都是开盘即热 销，对比前面几个项目，榕耀花园瞰江优势更明显。

目前高新区新房价格大概在1.6—2万左右，该项目的限价是2.1万，预计未来上市价格应该也是在2万左右。今年高新区也就拍出这么一幅地块，短期内，周边没有其他新的项目待入市。