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鼓楼虽然贵为福州政治、经济、文化、教育中心，学区 房满布，高价房林立。
比如我们所熟知的万旭秀冶里，在挂的71平小2房，单价将近11万/m²；九彩华庭27平的小户型，单价更是高达13万/m²，此外单价六七万、七八万的学区 房也是比比皆是。
若单纯比拼高价楼盘数量的话，鼓楼绝对一骑绝尘。可如果撇开学区这一重大属性，就以楼盘品质来论高低的话，鼓楼或将难以继续霸屏福州豪宅市场，豪宅在鼓楼也成了稀罕物
因为决定豪宅地位的，绝不仅仅只是**好坏、地段核心与否。更关键的在于对于稀缺资源的占有（好比园景、江景、湖景等），以及楼盘本身定位的高低，是否满足高净值人群对品质的追求和对圈层的向往。
记得此前本号有分析过“鼓楼金茂府”打折促销大戏再度上演！鼓楼某豪宅项目，拿地5年、去化2年，才63%，真急眼了！。
作为鼓楼区少有的新房项目之一，虽然占据着鼓楼身份，却由于地处鼓楼边缘，远离了鼓楼中心，既没享受鼓楼区所带来的资源优越性，又无法为高端人群提供稀缺的环境资源。
以至于领证上市3年有余，去化依旧是举步维艰，仅区区63%左右，得不到市场认可。
而今天咱们所要探讨的则是，除了金茂府以外，鼓楼区另一个新房豪宅项目，保利首开天悦二期，备案名保利中悦公馆。
同样在没有学区属性的前提下，天悦二期不但是纯商房，而且在地段上也优于金茂府，正是少有被公认的鼓楼豪宅项目之一，具备了各项重要标准，但去化竟然还不足40%？
天悦二期百米之距是屏山公园、500米距离是奥体中心、1公里左右的距离还有左海西湖公园以及地铁1号线，还不用忍受金茂府靠三环、近高架桥等明显的不利因素，天悦二期拥有了基本的豪宅区位属性。
同时从产品定位角度来看，天悦二期的定位也是准确而清晰的，主打户型就三款
135m²的4房2卫，该户型我比较满意的地方就是，四个卧室都是相互独立开来，是少有能够保证私密性的户型；
150平的4房2卫，该户型采用的是豪宅产品相对盛行的客餐厅一体化，大面宽大阳台的设计，居住体验感相当不错；
**后是172平的4房3卫双主卧设计，除了比150多个卫生间，其它无差。
户型的高定位**能体现一个楼盘项目的高品质，同时也是彰显出该开发商的底气和信心。可千万别告诉我，一个专门开发七八十平小户型的楼盘项目，却到处嚷嚷自己是高端盘，怕不是要笑死人。
譬如前两期咱们分析东二环时提到的融侨悦城、融信后海等这些楼盘，若不是凭借着东二环这个大火炉，顶了天也就算是品质楼盘。
更何况“天字系”本就是保利**高端的系列产品，几乎全部采用一梯一户的纯板状设计，超现代玻璃立外立面设计。
所以，作为豪宅，保利天悦二期无论是地理位置、资源配套、楼盘定位都是合格的。
或许有人就会疑问了，天悦二期由于路网的分割，被分成了多个区域，单个楼盘的占地面积太小。比如A区总共就5栋楼207套，B区总共就4栋楼154套，C区总共6栋楼256套，D区总共3栋楼137套，这么小的楼盘能称得上豪宅吗？
在释疑该问题之前，咱们不妨先参考几个，鼓楼区公认的豪宅项目。
阳光白金瀚宫，号称鼓楼**豪宅，总共4栋楼228户。
红鼎天下，总共6栋楼，也被分成了东西两区，各3栋楼。
融侨锦江悦府，2015年的江景豪宅，北区总共5栋楼640户。
万科金域中央，套均500万起，总共2栋楼820户。
以上这些楼盘，不用过多介绍，想必大家或多或少都有听说过，它们并没有因为楼盘太小，楼栋数太少，也遭到质疑其豪宅属性吧？
不多赘述，客观事实已经证明了天悦二期，不会因为楼盘太小而否定其豪宅的定位。
纵使这些产品产权多在168平左右，单价多在4万67，比中低层、比中间户高出两三千的单价，套均七八百万，但丝毫难以阻挡改善的热情。
其次是中间户和西端头的中间户型，相比较于东端头户型，这两者单纯从户型角度来讲，是不如东端头结构，这也是市场公认的。
所以资金有限的，便只能选择退而求其次，从而选择中间户或者西端头户型，但能买得起天悦的朋友相对还是有一定购买力的，预算至少也要有四五百万，怎么能没有追求呢？
经过这么一番剖析，我们基本清晰了天悦二期的客群存在两个极端倾向。
（1）要么要**高**好的，户型大小，价格高低那都不是事儿；
（2）要么买不起**好，就干脆不去沾东头的光，宁做鸡头也不做凤尾，转头选择中间户跟西端头的中高层户型。
剩下的绝大多数存货多是沿街的、两梯四户的、低层的。
就天悦二期目前的价格表现，说句真心话，在鼓楼的豪宅市场当中并不算过分。
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