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供应量饱和，楼盘排名垫底
福州二环外的大户型供应已经基本饱和，因此在供应量更加充裕的情况下，一些楼盘不得不垫底。1月24日，位于东二环边上五里亭的绿城桂语映月B区6栋楼入市，共计48套，均为套均246㎡的超大户型，可以称为本楼盘的楼王户型。
从网签进度来看，该楼盘已经销售了272套，用了33个月的时间，目前还有116套在售，预计还可以再卖个一年。特别是此次入市的246㎡大平层，套均价格达到千万元。考虑到周边还有首开端礼著等竞品，预计去化压力不小。
绿城桂语映月从开盘以来，定位非常高，但实际的市场反应并不理想：低开慢走，最后只能通过降价来提高去化率。此外，该项目所在的五里亭板块近年来竞品不断，既有保利招商和樾初改产品的竞争，又有首开端礼著大平层的追击，还有融侨望云的叠拼项目，板块内的竞争环境可以说是激烈。此外，板块内还有晋安湖第四代住宅群的冲击。因此，本次楼王入市的价格面临一定的压力。
项目信息及开发商合作
绿城美的桂语映月，原备案名为绿城留香郡，项目位于东区板块的连潘地块，这也是上市粤系房企美的置业首次进入福州，并与绿城合作。
根据查询福州土地拍卖记录得知，该项目的地块在2020年6月24日经过46轮竞价，由福州绿盛投资有限公司（绿城）以最高限价31.88亿元+配建900㎡成功竞得，楼面地价为25135元/㎡，溢价率为30.02%。可见，该地块备受各大开发商的重视。
该项目占地面积76亩，容积率为2.5。虽然从指标上看是中等规模社区，但实际上分为东西两个地块，每个地块平均不到40亩，因此该项目实际上属于小社区。项目共规划16栋高层住宅，其中西区7栋（留香郡A地块），东区9栋（留香郡B地块），总共754户。
需要注意的是，B地块的9#楼2-15层03、05单元为自持社会租赁住房，不在预售许可范围内，但与传统的公租房有所区别。
定位与竞争环境
从区位来看，该项目位于鼓楼外溢需求的区域，最多可定位在首改或中改范畴。但从项目的前提定位和户型来看，它与建发养云等项目一样，定位为终极改善的产品。然而，绿城桂语映月周边并没有养云那样的自然景观，如晋安湖、牛岗山公园和鹤林公园，导致该项目无法与稀缺资源结合，无法有效推广豪宅基因。
此外，五里亭本身的区位并没有太大的亮点，恰好位于晋安湖和台江金融街的交界处，属于中庸位置。在五里亭，已经充分证明了144㎡以上户型的去化难度。与周边刚改产品相比，如融侨望云、保利招商和樾等项目的去化情况，显然3.3-3.6万元/㎡是该片区能够接受的购买力。因此，虽然该项目最初定位很高，但最终不得不放下身段，通过降价来提高销量。
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