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2024年福州土拍第一枪：揽金近百亿，夺地战再上演！
3月30日上午，福州四城区第一次土拍落下帷幕，本次土拍共14幅地块悉数拍出，含10幅住宅用地和4幅商服用地，共出让土地约34.32万㎡（合约514.86亩），总揽金约98.54亿。 从现场来看，本场土拍吸引了包括厦门建发、国贸、绿城、左海、新榕、城乡建总、福州海悦建设、三江口建设等在内的18家房企到场参拍。
现场回顾2024年福州首场土拍如期开战，从现场来看，热度最高的当属2024-01号状元境地块，吸引了厦门建发、国贸、绿城实力房企参与。该地块历时近1个小时，经过48轮竞拍，最终被绿城如愿斩获，成交总价20.31亿，成交楼面价约为27712元/㎡，溢价率约13%。这也是绿城时隔三年多，再度在福州主城区斩获土地。目前绿城在榕余量不足，拓储意愿极为强烈，状元境地块也是绿城进驻鼓台核心区的首幅地块。
除了开局的01号热门地块，其他9幅住宅地块均为底价成交，以国企“托市”为主。其中，宗地2024-02光明港地块和05高宅地块被新榕拿下；2024-04地块和11号地块则被左海竞得；宗地2024-06、07、08接连被城乡建总收入囊中，也是本场土拍最大买家，“豪掷”近33亿；2024-12地块则被福州海悦建设底价拿下，2024-13地块被恩弟物业以底价拿下。此外，宗地2024-14至17号4幅商服用地也悉数出让。图为福州3·30土拍现场
CRIC土拍解读
作为福州2024年的首场土拍，从今年3月初福州土拍出让公告发布以来，关注度不及2023年年底最后两场土拍。综合来看，本轮土地素质不均衡，仅个别地块引发高度关注，土拍整体期待值并不高。但作为2024年首拍，从土拍结果来看，依然有一些亮点可循。
1 强者恒强，核心地块热度依旧，“只抢贵的”！
宗地2024-01状元境地块可谓今日的重头戏，作为本批次唯一的鼓台区域核心地块，引发多家房企激烈争抢，也是本场土拍中起拍价&楼面价最高的地块。 放眼今年以来重点城市的土拍市场，尤其是土拍限价取消、恢复“价高者得”的热门城市，频现高溢价夺地盛况。譬如3月27日当天，厦门、宁波、苏州三城同时诞生新地王。这类地块将重塑城市的房价梯度，助推城市顶豪的品质提升，对市场产生积极影响。
房企“只抢贵的”背后，不难窥见，地块位置越中心，项目安全边界也越高。 据CRIC数据统计，截止2024年2月，福州中心板块狭义存量不足20万㎡，按照现有流速，去化周期仅为10个月，远低于全福州超19个月的去化周期。 另外，从2023年福州市区全年成交来看，中心板块成交金额位列全市第一，市场份额高达27%。从单盘成交金额排行榜来看，冠亚军被中心板块两大单价4.5万+的项目包揽，分别为建发璞云和国贸天琴樾。
无论从成交均价、流速、去化周期、利润率以及抗跌性等来看，中心板块的优质项目都有明显优势，也是房企不遗余力“捍卫”核心优质地块的原因所在。 值得强调的是，当前房企资金压力仍很大，而开年以来的新房销售也远不及预期，在没有更明朗的市场环境下，房企拿地相对更加保守，也更倾向于拿确定性强的地块。
2 市场分化加剧，“不捡便宜”！
城市优质地块维持热度的同时，整体土地市场仍然延续分化的态势，与前几场土拍一样，除了开局点燃全场的热门地块，其他地块均为底价成交。 纵观本次土拍，除了位置较为偏远的几幅地块，一如既往被市属国企兜底外，昔日热门地块也惨遭“冷落”。例如此前被看好的宗地2024-02光明港地块，仅一家房企参拍。该地块毗邻光明港公园，景观资源上有一定优势，且项目体量适中，可建设立体生态住宅，具备打造品质社区的条件。虽然项目东北角有加油站不利因素，叠加地块不规则，日照条件受到限制等原因，但地块整体瑕不遮瑜。
坦白讲，这类条件的地块放在以往的土拍中，大概率会掀起一番波澜，本次仅以底价成交，不难发现土地市场风向标已变。且房企更关注外部市场竞争，项目临近的南湖地块，有近30万㎡的待售体量，存销压力较大。综合考量地块属性，最终被新榕以底价成交。
值得一提的是，即便地块起拍门槛降低，但房企也不再一味“捡便宜”。 譬如宗地2024-05和07高宅地块，这两幅地块为纯商用地，且有公园景观、还可以建设立体生态住宅，起拍楼面价仅1万出头。结合周边一手房售价来看，有一定的利润空间。但项目所处板块去化周期较长，竞品较多，高达30个月以上，叠加购房信心低等因素，去化周期进一步拉长，最终依然以国企“托市”收尾。
如今，市场两极分化现象凸显，主要原因是地块的综合条件达不到企业的预期，在精准拿地策略下，企业的选择面收窄所致。更何况，目前有能力拿地的房企，更倾向高能级城市和高素质地块。
虽然“限价”取消后为开发商预留足利润、也调动了拿地积极性，但考虑到不同区位条件和地块价值，即使盈利预期较佳，在房企资金承压的当下，良好的销售及回款速度对房企决策显得更加重要。
3 多幅优质地块待出，“好货沉底”！
从去年下半年开始，福州开启了新一轮的拆迁旧改。此前的高工地块创下“历史第二新高”楼面价，地价直逼4万大关，省直屏西地块大战113轮的激烈场景还历历在目。 目前福州仍有多幅优质地块“待出”，典型如小柳新村、河南新村、凤凰城新村、宁化社区等地块。从政府角度看，必须要拿出城市绝对核心的地块，以提振市场信心。从房企角度看，要“优中择优”，也为后续的利润和销售奠定基础。所以，从本轮土拍中不难看出众多房企仍持观望态度，他们更中意接下来的“待出好货”。让我们期待后续优质核心地块的陆续推出，福州土拍有望掀起新一轮热潮。
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- 福州土拍，市场分化，优质地块
