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2025年房地产市场的五个判断：
一、一线、新一线城市核心区15年以内的次新房筑底。
2024年的一线城市房地产市场并不差，北上深的二手房成交量都在正增长。政策会一直出台，每一次政策出来，一线和新一线城市都是第一受益者。深圳和上海最先筑底，北京次之，然后是广州、杭州、苏州。成都也可能算一个。需要注意的是，这里指的是核心区的次新房，而不是整个城市的所有区域或房产。
二、首套房贷利率逼近2.6%。
2025年将是大幅降息的一年，LPR降低后，房地产市场也会跟着放松房贷利率下限。预计2025年底，房贷利率有望逼近2.6%或2.5%。只有在这个前提下，房地产市场才有更大的希望止跌回稳。但低利率也是有两面性的，对国家来说，并不是利率越低越好，所以我们可以期待，但不要过度欢呼。
三、北京、上海、深圳再度放松限购。
广州已经放开限购了，不需要再放了。深圳可能会全面放开，北京可能会放开五环外，上海可能会放开五大新城和外环外的限购。现在不需要再遮遮掩掩了，我们需要面对常识，面对房价应该是一个城市的门槛或筛选，不是所有人都能简单接触所有东西的基本常识。房价应该符合常识，而不是平均。
四、民营房企彻底退场。
几年下来，债务累积、信用崩塌的民营房企已经无力回天。他们的剩余资产将被银行、信托、政府等瓜分殆尽，而对社会的民间欠债大都将随着时间消失。这是一个悲伤的事实，民营房企在中国城镇化的高速发展中贡献了一大半的力量，但现在是他们退场的时候了。
五、二手房成交量超过新房。
2024年，很多城市的二手房成交量已经超过了新房。城市能级越大，二手房越能超过新房。这是因为在收缩期，郊区和新城停滞，需求萎缩，有效需求聚集在成熟区域，而成熟区域只有二手房。在一线城市，刚需购买二手房，改善需求购买一手房。这种趋势将逐步扩展到新一线和二线城市，而非长三角的三线城市将无房产可期待。
五个应对措施：
一、应对低利率大趋势。
面对低利率大趋势，我们需要重新思考资产配置，寻找确定性中长期收益在5%以上的资产，并拥有它们。
二、应对终局是通胀。
终局是通胀，我们需要持有核心资产和锚定核心资产的负债，以在面对通胀时更从容。
三、应对动荡的大环境。
当前经济运行面临新情况和新旧动能转换的压力，我们需要不盲目追求高利润和高波动性，持有安全资产和波动性小的资产，保持分散配置。
四、应对房地产分化大背景。
房地产市场分化严重，我们需要梳理手上的房产，清掉不属于核心资产的房产，以避免负资产和负债。
五、重新学习马克维茨。
分散配置是投资领域唯一免费的午餐，我们需要重新学习马克维茨的资产配置模式，长期、分散、核心是关键。
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