中海晋安湖叁号院

项目亮点

【工科中海 中资央企】

中海地产隶属中国建筑，以工程建筑起家的千亿级中资央企，2021年位列世界500强第13名，43载沉淀，业务布局内地90+城市，足迹遍布美国、英国、澳大利亚等多个国家，2020年，实现销售额3607亿，全国单盘销售前15名中，中海独占6席，“三道红线”政策中，少数三项指标均达标的“绿档企业”，企业发展稳健

【百亩纯商住区】

高品质纯商住区，予名流人物更多尊崇与私密性，营造更为纯粹的低密舒适生活。

【湖畔会客厅】

健身会所、洽谈休闲、童玩阅读等共享空间，多元生活场景营造，赋予社区新的形式和精彩。

【全龄乐活住区】

多维立体社区园林景观，海宝乐园、多功能运动场所、约300米夜光慢跑道、林下会客厅等满足全龄全天候活动需求。

【创新LDKG宽厅户型】

创新引入约5米宽“LDKG”新型空间理念，客厅/餐厅/厨房/阳台一体化设计，打造超尺度全面屏的家庭厅。约13.5㎡超大面积玻璃窗，奢阔L型客厅，270°俯瞰晋安湖、三开间以上朝南、超高利用率的独特设计，领先区域同等户型，让横向生长的空间，为生活带来尺度的无限延伸。

【大牌精装】

臻选TOTO、科勒、方太等国内外知名品牌，尊崇家政柜收纳、家具收纳、储物间收纳等9大全能收纳系统，给予业主更好的生活享受。

【央企物业】

中海物业，中国首批一级资质物业管理企业（信息来源：百度百科），中国物业管理百强企业TOP10。服务于品质要求严苛的香港政府，是香港重要的公共设施服务商。

区域价值

引领城市发展

“东进南下，沿江向海，山海协同”，这是城市格局的发展方向。

10年前的东二环，外观上以旧屋区为主。随着交通路网的覆盖和完善，这里迎来发展契机，并蝶变为晋安区首个大型城市综合体。以东二环泰禾商圈为中心，包含高档酒店、写字楼、娱乐中心、步行街等商业，还有多家实力地产企业进驻，东二环一跃成为福州最具活力的片区之一。

在东二环的化工路上，向东南眺望，这里是福州市正在全面推进建设的晋安湖“三创园”（创新、创业、创造）。它以历经30年的成长蜕变福兴经济开发区为基底，打造宜居、宜业、宜商的新园区，更是市中心城区唯一的“三创园”，东二环商圈、宜家商业广场、晋安公园都将成为这个片区的配套。晋安湖“三创园”片区的成长，将带动福州东部整体提升，东二环的“Plus版时代”即将拉开大幕。

交通引领城市发展

2012年之前，东二环片区以工厂、旧屋区为主，当时这里也有新开辟一些楼盘，但因为远离闹市，生活在这里的市民，并未感受到生活的便捷。

交通先行引领城市发展格局，这是近年来，福州城市建设中倡导的理念。2013年下半年，金鸡山隧道、塔头路相继启动扩宽工程；2018年初，湖东路下穿通道实现通车；去年4月，鹤林高架桥完成改造。交通路网的完善，让东二环与鼓楼台江等老城区的距离迅速拉近。

在公交和地铁布局方面，东二环也搭上“顺风车”。随着2号线的开通运营，以及相关公交线路的支撑，市民可以从主城区的各个角落，在半小时内来到东二环片区。东二环的人气在过去几年内急剧升温，并成为最宜居的片区之一。

正在建设的福州地铁4号线，是东二环进入“Plus版时代”的关键。竹屿、横屿、前屿、后屿四个站点开通后，东二环的中心将东移。晋安湖“三创园”以更高的视角，引领该片区的发展。脱胎换骨的交通网络，让片区居民享有15分 钟的步行生活圈，轻松抵达片区的商超、办公楼、学校、医院、政府机关等。

配套先行 疏解压力

和国内大多数省会城市一样，福州老城区承载着极大人口压力。为了改善市民的生活品质，福州一方面通过城市更新行动，提升和改善片区环境；另一方面则需要通过规划布局，寻找全新的城市综合体，疏解老城区的压力。

打造全新的城市综合体，吸引人气，不能一味只建设新型高档住宅，而是要从规划上先行完善片区的配套。便捷的交通网络，智能的市政配套，优质的教育医疗资源，文化、科技、体育类场馆的建设，将逐步满足市民日益增长的美好生活需要。

东二环泰禾广场位于化工路北侧，连江路东侧，是一个集超五星级酒店，甲级5A写字楼、大型高档购物中心、大型高档娱乐中心、SOHO办公、时尚步行街、酒店式公寓七大顶级业态为一体的大型城市综合体。

东二环泰禾的打造，先于大多数住宅区的建设。它的出现不仅填补晋安区大型城市综合体空白，还将周边的晋安区体育馆、牛岗山公园、晋安区市民服务中心、鹤林公交总站等公共配套相串联，同时也让整个片区市政、公建配套水平全面提升。

在这个商业体投入运营后，随之而来的是国内一流房地产企业入驻，高品质住宅的建成，越来越多的老城区居民转变观念，选择来东二环居住。

山水人文 无限遐想

清新生态的山水格局和源远流长的人文历史，赋予了东二环片区的根与魂。

东二环片区，拥有良好的山水肌底，西靠金鸡山，北临登云水库，东侧为牛岗山、凤坂一支河、晋安湖，南侧有光明港。福州东北部的山间溪水，通过东二环片区四通八达的内河网络，汇入闽江，将清新的“风水之气”留驻在片区内。

东二环片区，也是人文荟萃。在牛岗山公园内，有落款为“凤丘鹤林”的摩崖题刻，相传是南宋理学家朱熹所留。位于东二环商圈的竹屿木牌坊，上书“礼经奥义”、“父子贤良”、“兄弟孝友”，记录从明代以来邓氏家族的家风家训。福州文化名人邓拓、悬壶济世的中医萧治安的祖居地都位于该片区。如今，市民可以在片区内修缮的古厝中，追寻这些名人留下的故事。

根据福州市相关规划，作为“Plus版东二环”的晋安湖三创园，将以“四心、三区、一廊、一带、多节点”的空间布局结构。深厚的山水人文底蕴，让传统和现代在片区交融，也赋予片区未来发展无限的遐想。晋安湖三创园，未来可期。

声明：以上价格为吉屋数据中心基于大数据统计，仅供参考，不作为成交依据

配套价值

【区位优势】

东二环接壤鼓楼CBD，政府规划定位为生态宜居高地，在公建配套方面从不吝巨资投入……短短几年，东二环的地价、房价已经仅次于市心鼓楼区，近10年房价涨幅约372%。

【交通配套】

项目南北侧连接二环和三环的化工路、福新路和福马路，东西侧连接连江北路、前横路和福光路，可快速通达福州各个城区，通过三环路和福州绕城高速也可以快速到达福州周边县城。

【咫尺地铁】

项目北侧距地铁4号线-后屿站（在建）约70米，3站即达台江万达广场，6站可抵东街口，计划于2023年9月底建成通车。

【商业配套】

地块约3公里范围内享受晋安三大商业配套——泰禾广场、世欧广场、宜家商圈。

【生态配套】

由晋安湖公园、牛岗山生态公园、鹤林生态公园组成约2000亩的晋安生态公园，是西湖和左海公园总面积的1.5倍，是主城区面积最大、生态系统最丰富的城市综合性公园。居于晋安湖叁号院，可享公园悠闲曼妙时光，与自然美好互动。

【产业优势】

晋安湖“三创园”将以光电产业为核心，打造成都市型新兴产业、创新型产业以及智能智造等三大产业集聚发展的高品质生态智慧产业园。目前三创园已有全省唯一的宜家项目、高意集团亚太总部等80多家企业入驻。项目位于晋安湖中芯，三创园CBD旁，优享利好。

详细配套以评分

楼栋分析

中海晋安湖叁号一期（备案名称悦湖郡）取得预售许可证，其位于晋安区福新东路南侧（晋安湖南侧）,前横路西侧，属于东区板块。项目由四个地块组成，占地约93亩（约6.2万），建面约17万㎡，容积率约2.04，规划15栋高层住宅、1栋SOHO及1所幼儿园等。

项目北侧有晋安湖公园、鹤林公园和牛岗山公园，且北侧部分楼栋可观景，是项目的主要卖点。项目由四个地块组成，住宅区域分为一期和二期开发。受地形所限，一期采用行列式布局，这是实用的一种布局方法。

小区一期3栋高层建筑（15#、16#和17#）平行排列，其中公共设施、绿地、景观等穿插地安排在住宅建筑之间。其中15栋（两梯四户)18层高；16栋(一梯两户)11/10层高；17栋(一梯两户)6层高。项目还规划有底商，分布在社区外围，因而16#和17#楼临街，需注意噪音和粉尘，15#楼为一期楼 王，具有一定观湖资源。

此外，一期东侧为老旧社区鼓四公安宿舍，短时间拆迁可能性不大。二期社区大，由十多栋建筑组成，采用围合式布局，但核心处为古建筑，这几年古建筑楼盘不少，基本都是位于社区角落做隔离。地块把一个第三方建筑包括在社区内部，未来是否会存在外部人员进出的隐患，以及这个建筑到底如何处理，都是值得注意的。

户型分析

楼盘户型

户型分析

住宅区域为精装纯商品房社区，目前主推一期户型为100-143㎡，定位为改善产品。

中海晋安湖叁号院B1户型100㎡（15栋中间户）

点评：采用主流户型设计，动静分离布局，亮点是有独立的餐厅和客厅，但餐厅需借助厨房采光；卫生间采用三分离设计，厨房U型。不足卧室的飘窗设计太少，过道偏多，卧室通透性不够。

中海晋安湖叁号院B2户型105㎡（15栋西端头户）

点评：大面宽主流设计，与中间户100㎡布局类似，但是多了5㎡，空间更充裕，优劣可参考100㎡中间。

中海晋安湖叁号院C2户型125㎡（15栋东端头户）

点评：采用非主流设计，面宽小进深大，比例不协调；亮点是东侧观景大阳台，客餐厅采光好；不足是屋内动线较长，从卧室到厨房需过走道；厨房离大门太远；南北对流较差，为了观景阳台，牺牲不少空间利用率。

中海晋安湖叁号院B3户型105㎡（16栋17栋）

点评：主流户型设计，类似“飞机”户型，即卧室与卧室之间通过“缓冲区”设计，实现全部分离、互不干扰；早年的户型设计提倡“动静分区”，即将客厅、餐厅、厨房等活动区放到一块，卧室作为休息区都放到一块；但近年更提倡客厅放中间，次卧室和主卧室分列两边的户型，客厅作为主卧室与其他卧室之间的“缓冲区”，可有效避免卧室之间的互相干扰，尤其是三代同堂，或者家庭成员之间有打呼噜习惯和神经衰弱症的人，是人性化的设计。亮点是客餐厅采光好，南北通透，卫生间三分离设计，一期中最好户型；不足是进门可见次卧，主卧无飘窗。