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鲁能公馆三期楼盘评测报告
楼盘综合评分
9.7
项目亮点
【绿色品牌 Green Brand】
中国绿发投资集团有限公司是一家接受国务院国资委监管的，新的中央企业。以鲁能集团有限公司为主体，重组成立。以绿色发展为主线，以新型城镇化、现代服务业、绿色能源及国家鼓励的战略性新兴产业为发展方向，致力于创建聚焦绿色产业的一流企业。
【绿色智造 Green Architecture】
中国绿发一直持续探索装配式绿色建筑施工工艺，从建筑规划设计、建造施工、运营管理过程入手，全方面节能降耗，以更低的环境影响因素，建造更健康、更宜居的绿色建筑产品。目前，鲁能公馆Ⅲ期正在申请“绿色健康社区”认证，真正以绿色智能实现绿色建筑全生命周期的可持续发展。
【绿色人居 Green Living】
鲁能公馆Ⅲ期配置4大健康配套，实现仪式感、功能性与健康性的完美统一。利用中国绿发全国优质文旅资源，为业主度量定制“幸福计划”，打开休闲旅居全新方式。
【绿色技术 Green Technology】
鲁能公馆III期绿色健康宅，依托4恒健康标准、4大智能科技系统，让家的居住体验变得更加健康舒适，让家的科技指数更灵动更智能。
【绿色精工 Green Precision】
鲁能公馆Ⅲ期绿色健康宅，以“改善住区微气候环境”的归心体验为蓝本，通过精准定位、精确设计、精巧配置三大“精”技术，打造健康归家空间、健康硬景系统、健康植物系统、健康水景系统，从规划、建筑、空间、景观等融入97项健康价值点，创造绿色健康的极致体验。
区域价值
五四北桥头堡
2010年02月04日琴亭湖旁的浮村项目开始拆迁，福州明确琴亭湖开始建设。今天我们将琴亭湖板块的做一个划分，板块由南平东路，五四路与秀峰路对接口及厦坊路以西，如果要再大一点面积就是坂中路和秀山路也包括进来，关于龙头路和战坂路的安置房以及周边的新房在这里就不多介绍，但可作为产品来做个对比。
作为五四路末端，最早发展区域并不是琴亭湖公园这一块，而是秀峰路的中天翡翠城，蓝山四季、枫丹白露等这一侧，楼盘的年限基本在03-05年区间。2009年琴亭湖开始拆迁以及动工建设，将近用了10年的时间才真正地把一个湖打造出风景秀丽的公园。
五四北作为福州的后花园，给五四路上班族们带来了巨大的居住环境的升级。90年末以及00年代初期，五四路属于福州最繁华的商业街区，省体发展又比较早，五四北因此被动式的增长，而作为五四北和五四路的交汇处，当然也会随之发展。这也就是我们今天每次经过琴亭高架的时候，总是能看到灯火阑珊的城市气息。
建发系列在此板块就获得了很大收益，因为他的楼盘也是和琴亭湖一起修建起来的。现在建发国宾府也挤进了福州豪宅圈。
由此可见琴亭湖板块真正开始发展的阶段是从2011年左右开始大步向前。2021年后，未来10年就得看琴亭湖板块的北面战坂路区块。
琴亭湖公园板块优势
琴亭湖板块的优势较为明显，不论是在交通上，还是生活配套上，如果它能在附上一个稍微好一点的学校，这里的价格定会要涨疯了。
其一、交通优势，琴亭湖旁的楼盘上三环路5min左右，琴亭高架就不用说了，距离五四路就是一座桥的距离，在鼓楼里要找到琴亭湖旁这样的新社区基本没有，就算有价格也高。
其二、生活配套，琴亭湖用了十年的时间修缮起来，给周边的居民大大增加了茶余饭后的幸福感，而且这座公园经过多次升级，最终打造得更加符合现代人对公园需求的标准。
其三、周边楼盘快速发展，火车站周边有地铁口，战坂路新房在逐步交房中，距离新店“东街口”一步之遥，五四北这几年的新盘春笋般的冒出来，虽然没有大型商业，但是琴亭湖只有一个。
其四、地铁优势，听说龙头路会通地铁，只是听说。还有金科嘉迪广场即将交付，罗汉山地铁口旁崭新的一栋写字楼，多少也能解决部分办公问题。
声明：以上价格为吉屋数据中心基于大数据统计，仅供参考，不作为成交依据
小吉点评
对于五四北的发展目前集中在龙头路，还有五四北末端的山脚下，对于龙头路这一片区的新房慢慢地开始交付使用，人口密度的增加，五四北的泰禾将会迎来第二次机会。大面积的交房并不能拉动周边的房价，因为一下子太多房源呈现出来，又将提高库存，房多客少的现状不变，按照当下的预测基本只能能维持现有的价格。 其次毗邻最近的两个板块，省体板块，新店中心板块，这两个地方的房子已经有老去，琴亭湖作为这两个板块置换的上游产品，是一个很好的定向。
配套价值
福州北门户核芯，稀缺地段不再有
享10分 钟五四路CBD生活圈，成熟生活配套，宜人居住环境，继福州中心片区后稀缺的居住价值洼地。
区域内少有的纯商品住宅社区
规划9栋纯商品绿色住宅，合理规划建筑朝向，皆为三面宽朝南。
家门口的生态景观公园
邻200亩琴亭湖公园，距离仅400米；约10000㎡生态景观带，各类乔木、灌木点缀其间，绿意盎然。
知名公立学校 九年一站式教育体系
规划一所公立幼儿园，一所公立小学，其中，幼儿园由鲁能公馆代为建设，“目送式教育”、“0距离上学路”，每天多享1小时的亲子时光。
详细配套以评分
小吉点评
项目位于五四北，距离地铁1号线1.1公里，对比一期没有优势，出行帮助一般，南侧琴亭湖公园600米，休闲有一定帮助，距离三环不远，驾车进出市区有一定出行优势，周边开发程度对比泉头等外围也有较大优势，北侧有小广场，日常生活配套尚可，总体而言，生活配套尚可，可惜地铁缺失。
楼栋分析
鲁能公馆三期（鲁能福苑）项目位于：晋安区新店镇南平东路与龙头路交叉口东北角（原天宇电气变压器厂厂区出让地），规划住宅9栋，容积率2.34，绿化率35%，限高80米，物业应该和一二期一样由鲁能自持。
户型分析
楼盘户型
户型分析
鲁能公馆三期主要户型有95㎡、110㎡、125㎡（双户型）、145㎡组成。三期项目的户型都不是太刚需，95平米户型仅占总户数的10%左右，110平米户型占了总户数的38.8%，125㎡户型占比45%左右，入驻门槛较高。而且户型变化不大，基本就是在95㎡户型的基础上不断地拓宽来设计的。
鲁能公馆三期95㎡三房两厅两卫户型
95㎡三房两厅两卫，这个户型分布在项目1#、2#的中间户，餐客一体，动静分离的设计，主卧空间较大还设计了衣帽间，因为是中间户型，朝北的次卧和主卫私密性要差一些。大阳台的设计也比较主流，算是个还可以的户型了。
鲁能公馆三期110㎡三房两厅两卫户型
110㎡三房两厅两卫，这个户型是楼盘里面占比38.8%，分布在3#、5#、6#、7#、8#、9#、10#的中间户。户型设计和95㎡基本一致，只是在每个空间里都做了一些拓宽。对比目前市面上的110㎡以上户型基本都是四房的设计劣势不小，而且这个户型还都是中间户，性价比还不如95㎡户型。
鲁能公馆三期125㎡四房两厅两卫户型
125㎡四房两厅两卫，分布在除了6#楼以外的楼栋端头户型里，和110㎡户型相比，压缩朝南次卧空间，用来安置衣帽间，多出来的空间设计了一个朝北的次卧，厨房的采光景位置也改成朝北，客厅的采光效果会更好一些。
鲁能公馆三期145㎡四房两厅两卫户型
145㎡四房两厅两卫，算是这个社区的楼王户型，只分布在6#楼的端头户型里，户型设计和125㎡基本一致，也是加大了各个空间的面积，社区因为三面环路会有噪音干扰，而6#楼位于社区中间算是位置最好的一栋房源。
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