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中国铁建琅岐山语城楼盘评测报告
楼盘综合评分
7.3
项目信息
【项目地址】：马尾琅岐国际旅游度假区雁行江北岸
【项目户数】：1606户（占地10万㎡，总建26万㎡）
【交房时间】：2021年12月31日
【产权年限】：70年
【物 业 费 】：高层2.15元/㎡
【装修情况】：毛坯
【物业公司】：中铁物业（国家一级物业管理资质）
【品牌实力】：央企，世界500强
【绿 化 率 】：35%
【容 积 率 】：1.8
【楼 间 距 】：45m
项目亮点
1、央企巨擘，世界500强中国铁建精工匠造“语”系列产品，筑梦海岛生活休闲墅区
2、政策热土，琅岐山语城择址琅岐岛规划核心区——国家新区核心区、福州自贸区、海上丝绸之路核心区和国际生态旅游岛四政叠加
3、头排瞰江，坐拥不可复制江河湖海一体的自然生态资源——闽江、雁行江、红光湖，享有犹如I MAX环幕的震撼视觉
4、大尺度楼间距，注重错开布置，留出开阔中庭空间，保证“户户南向看中庭景观或江景”
5、高层户型全板式，栋栋看江，南北无遮挡，俯瞰中心花园
6、小高层（洋房）栋栋南北朝向，1T2户，超低公摊，每栋小高层（洋房）底层赠送地下室，顶层设置复式
7、叠墅产品——亲海墅，有天有地有露台，超200%高赠送率，主城难得海岛墅居；
区域价值
国际生态旅游岛
琅岐板块是福州非常特殊的一个板块，板块处在闽江入海口，三面环江、一面临海，拥有大量的海景、江景资源。作为福州存在感不强的冷门板块，琅岐在没有产业优势的前提下，另辟蹊径，大力发展旅游、生态等产业，良好的居住环境和不限购的政策，也为这里的发展提供了可能。由于板块的特殊位置，琅岐板块的发展相对独立，目前板块内居住的人群以当地人为主。琅岐整体发展较晚，目前在售的新房也并不是很多，与主城五区相比，有非常明显的价格优势。
从未来的发展空间上看，目前琅岐板块存在比较大的发展潜力。福州市"东拓南进，面江向海"的发展格局基本已经确定，处于闽江口的琅岐必然会受到来自政策的辐射与承接。同处马尾的快安片区发展时间较早，板块成熟，发展空间趋于饱和；亭江板块土地狭长，腹地小，整体而言土地出让的概率较小，相比之下，琅岐板块腹地广，存在大规模的土地，未来发展的空间比较大。
当然，除了外部条件利好，琅岐板块内部也在积极寻求发展，延续了以往"国际生态旅游岛"的定位，将琅岐岛规划出国际开放都市组团、自贸区复合功能组团、综合文旅度假组团、生态文旅组团和国际度假旅游组团这五个组团。
另外，本快还将打造农业观赏基地和农文旅创业项目的"菜篮子"工程，官方的详细规划使得琅岐板块未来的发展方向十分明朗。
除此之外，琅岐板块在去年成功出让了一块教育用地，根据规划，预计将会打造集幼儿园、小学、初中、高中为一体的十五年一贯制寄宿学校，也就是华伦中学琅岐校区，未来琅岐板块的教育将会得到一定的加持。
交通方面，琅岐环岛路的开通连接起整个琅岐岛，成为琅岐内部交通的主干线。板块内还有两条高速线路，一条是福州绕城高速，北去连江、罗源等地，南往长乐区方向。另外一条是228国道，同样也可以直达副城中心滨海新城，这条线路经由琅岐闽江大桥可达马尾市区，同时再经东部快速通道一期可以实现直达福州主城区。同时，琅岐板块已开通琅岐公交总站，有180路、523路等公交线路，除此之外，还有一条通往火车南站的355路公交快线，大大方便了板块内的居民出行。
地铁方面，根据相关规划，未来将会开通地铁7号线，服务于琅岐板块，从长乐松下连通琅岐，不过目前仍处于规划期。
商业方面，琅岐板块已于2018年初时建成了琅岐的首个城市综合体——九龙商业中心，它涵盖商务办公、酒店、超市、娱乐、餐饮等功能，不仅极大的丰富了琅岐居民的物质文化生活，同时也为琅岐发展带去了更多的可能。
教育方面，琅岐板块目前设立了华伦中学琅岐校区，除此之外，琅岐的小学资源也较为丰富，有琅岐实验小学、琅岐第二中心小学、红旗小学、吴庄华侨小学、海屿小学、福州市云龙小学、金砂中心小学，中学的话有琅岐中学、福州龙山中学、福州市海云中学。
医疗方面，福州市第一医院（东院）是马尾区唯一的一家三甲医院，它的落地弥补了福州市东北部地区三甲医院的空白。
生态方面，可圈可点，琅岐拥有着独特的海岛风光，推出了琅岐龙鼓度假村，除此之外，田园风光也是琅岐岛的特色，所以当地也打造了阡陌农庄和红蟳公社等几大景点名片。
此外，这里的文旅项目也不少，比如田园综合体一期、琅岐文旅体验中心，还引进了六旗乐园、探索乐园，不仅吸引着越来越多的人群来到这里，而且也提高了板块的宜居指数。
声明：以上价格为吉屋数据中心基于大数据统计，仅供参考，不作为成交依据
小吉点评
总体而言，板块处于发展的初期，各项基础建设和配套还比较薄弱，不过随着福州东拓南进、沿江向海的政策的实施，处在闽江入海口的位置琅岐，被赋予了较大的发展潜能 。
配套价值
特色配套
在景观空间上通过大尺度的建筑间距，留出开阔的庭院空间，并通过建筑围合、景观轴线、步行路径等元素将公共空间划分为不同等级的院落庭院，形成“公共—半私密—私密”的院落空间；在交通动线上整个社区采用人车分流的交通系统社区内还规划有主题式架空层泛会所、全龄化社区景观及主题式商业街区配套。
交通配置
东部快速通道一期于2020年初已开通，将琅岐到福州市中心的距离缩短到20分。通过福州绕城高速公路，约半小时达金山片区。未来规划建设地铁7号线经停琅岐及琅岐南站。未来15分东部快速通道二期抵达长乐机场。未来生活融入半小时大福州生活圈。
商业配套
九龙商业中心、海峡青年交流营地等，星级酒店、福建自贸区相关配套也在逐步建设中
教育配套
琅岐实验幼儿园、琅岐实验小学、华侨小学、琅岐第二中心小学、琅岐中学、龙山中学、金砂中学、海屿中学、国际双语学校(规划)、新加坡辅仁国际学校(高中部)等一应俱全的小初高教育配套。
医疗配套
整个琅岐最大的三甲医院福州市第一医院琅岐分院已经建成，现已投入使用，保障健康无后顾之忧。
文旅配套
国际生态田园综合体——花海公园、国际琅岐文旅项目——望江楼、世界级主题乐园群、红光湖公园、海峡青年交流营地、六旗主题乐园、白云山景区、南山景区、龙鼓度假村、雁行江湿地公园、雁行江江滨公园、马祖河公园、山水主题牧场(规划)、农牧主题小镇(规划)
详细配套以评分
小吉点评
琅岐山语城属于国企开发，有雄厚的资金支持，同时这也是中铁入驻福州的首个项目，而且当前价格也是相当比较便宜，总体而言，开发商优势明显， 同时山语城更靠近闽江，有一定的江景优势。
楼栋分析
琅岐山语城项目占地约154亩，总建筑面积约26万㎡，共规划有1606户，分布有9栋高层建筑组团、8栋的11层洋房建筑组团、15栋的的叠墅建筑组团注重错开布置，留出开阔中庭空间，阳光充足，景色怡然，保证“户户南向看中庭景观和江景”。
户型分析
楼盘户型
户型分析
琅岐山语城项目户型众多，涵盖高层、洋房以及叠拼等产品，琅岐山语城坐拥观赏闽江头排风光的临江之地，打造涵盖建面约87-128㎡高层，建面约111-127㎡洋房，以及建面约125-148㎡亲海叠墅等户型，做到户户南向都可以瞰江以及中庭景观。
「琅岐山语城户型图」 高层篇：87m²三房两厅一卫户型
通透方正户型 演绎至臻品质
巧妙功能分区 营造空间哲学
阳台270°视野 奢享瞰江大境
双卧朝南设计 彰显不凡品味
「琅岐山语城户型图」 高层篇：112m²三房两厅两卫户型
南北通透户型 悠享阳光生活
客餐厅一体化 尊享奢适宽阔
南向景观阳台 阔享无界风光
三卧生活空间 满足一家所需
「琅岐山语城户型图」 高层篇：128m²四房两厅两卫户型
方正四房布局 尽享奢阔人生
通透大气客厅 友朋另一天地
大面宽三开间 270°环幕观景
风雅静逸书房 寓于静谧一角
「琅岐山语城户型图」洋房篇：三房两厅二卫一阳台111m²户型
幸福三房，南北通透，采光观景浪漫盈然
方正客厅设计，连同南向阳台，彰显大家风范
餐厅与厨房咫尺相连，美味佳肴随心享用
豪华主卧套间，配备独立宽敞卫浴，更显奢华生活
「琅岐山语城户型图」洋房篇：三房两厅二卫一阳台114m²户型
全明方正奢华户型，极致尊荣的生活格局
厨房、餐厅、客厅、阳台四位一体融会贯通，阔绰格局大家气派
奢阔主卧，私密卫浴尊崇享受，更显奢华生活
双次卧布局，开敞空间，百变的生活方式
「琅岐山语城户型图」洋房篇：四房两厅二卫一阳台127m²户型
全明方正奢华户型，极致尊荣的生活格局
客厅餐厅空间相融，阔绰空间感，生活起居自在穿行
南向观景阳台敬献阳光客厅，明朗生活随心畅享
双卧朝南，主卧尊享独立盥洗室，自成一方私密天地
「琅岐山语城户型图」叠拼篇：下叠138㎡户型
「琅岐山语城户型图」叠拼篇：上叠125㎡户型
四开间朝南格局，多重风光汇聚
阳光美景交相辉映,尽享大户之美
一体式餐/客厅阔绰空间
至臻品质礼遇宽境人生
双重噉景露台,阳光轻洒,星光铺陈
双份自然双倍享受,人生自此悦不同
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