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买房看房了解最新资讯到吉屋，今天福州吉屋小编给大家带来分析的楼盘是位于东区板块东二环区域，横屿路南侧的楼盘龙湖观宸，东二环板块楼盘基本以改善盘为主，而龙湖观宸也是定位为高端改善盘，主打148㎡-191㎡复式户型，楼盘品质好，自驾及公共交通出行便利，周边商业、医疗、休闲配套完善。接下来福州吉屋小编就为大家详细分析一下这个楼盘，一起来看看详情吧。
龙湖观宸效果图
楼盘亮点
a.交通配套完善，道路通达性强。
b.周边医疗、休闲、商业配套完善。
c.位于福州目前较为热门的东区板块。
d.户型公摊小，得房率高。
楼盘槽点
a.配建公租房，可能会造成一定影响。
b.项目西侧200米处为五帝庙，偶尔人流量大，可能造成一定影响。
楼盘分析
开发商
项目由龙湖地产开发。龙湖地产发迹于重庆，近几年实力稳定在全国前10强，不同于大多数私企受困于三道红线政策，龙湖地产保持全绿档，是为数不多的现金流“健康”私企。
龙湖观宸是龙湖进入福州市场的第二个纯改善项目。参考龙湖在福州打造的首个纯改善项目龙湖天钜得到的市场认可度，龙湖观宸也值得拭目以待。
物业
项目采用龙湖物业。龙湖物业在2020年全国物业满意度排行第一，多年来在前十榜上有名。龙湖智慧服务是龙湖集团四大主航道之一，以精细化服务细节和品质化服务标准，为业主提供优质的物业管理，获得广泛业界认可。本项目物业费为3.5元/㎡/月，契合改善项目定位。
社区体量
项目总占地约1.93万方，共规划4栋住宅、约8500㎡商业别墅及约700㎡底商。住宅都是18层的小高层，其中3栋商品房共计117户，还有1栋为租赁房。商业别墅共计33套，但目前该产品信息尚未释放。整个社区体量较小，容积率2.0，低于大多数东区项目，居住舒适感高。
龙湖观宸实景图
楼栋建筑
社区内楼栋采用行列式布局，分列两排，最大楼间距约50米；因为南侧设置一排商业别墅，所以高层住宅视野无遮挡；公共活动空间比较合理。四栋住宅均为18层高层，其中一栋为公租房，但实际巧妙地设置了物理隔断，做到租赁房与商品房的分隔；
龙湖观宸效果图
层高为5.9米，其中一层3米，二层2.9米，上层空间稍显局促。建筑设计采用龙湖独创的新酒店式风格，尽显时尚又不失端庄。
车位情况
项目车位配比为1:1.2，采用人车分流。因项目以改善购房群体为主，每户或有1-2个车位的需求，因此车位配比还较为合理。
绿化情况
项目绿地率30%，为常规标准。示范区园林景观为实景交付，所见即所得，目前小区内部尚在建设。龙湖引进福州首个酒店式奢雅园林景观，将酒店式入户大门与园林景观进行巧妙的融合，给人眼前一亮的感觉，整体定调高端时尚。
龙湖观宸实景图
交付标准
项目为毛坯交付，上层挑空面积高达25㎡左右，设计空间大，购房者可进行个性化设计。此处提供样板房实拍图供参考装修效果。
配套分析
交通配套
项目西南侧约600米就是号称换乘之王的地铁4号线横屿站地铁口，全线预计2023年底通车运营，届时可于东街口站换乘1号线通往五四北及三江口，于前屿站换乘2号线通往鼓山及大学城，于东门站换乘滨海F1快线通往滨海新城，于林浦站换乘6号线到达三江口及长乐；片区的地铁便利度可谓是福州之最，覆盖全福州各大交通要点。
项目1公里范围内遍布11个公交车站，可直达市区各大要点。项目南临主干道化工路，西临前横路，北靠横屿路，项目四至内的路网目前也已完全贯通，自驾可快速连接二环、三环快速路，往西一路直行仅需约3.5公里，约9分 钟车程，便可达福州传统二环内市中心。整体来说，项目周边公共交通配套成熟，道路通达性极强，自驾及公共交通出行皆极为便利。
教育配套
项目周边约3公里范围有鼓山实验幼儿园、鼓山中心小学、教师进修附二小、福州三中晋安分校、以及在建中的福州二十中及福州十一中新校区。但家门口教育资源稀缺，幼儿及小学教育便利度不高。不过项目西侧约600米处规划了一所潭桥小学，日后建成将填补近距离的小学教育配套空缺。
商业配套
项目规划700㎡底商，日常基本生活所需在家门口可得以解决。项目西侧约1.5公里为东二环泰禾广场商业综合体。此外，项目距离世欧广场、宜家广场及东街口等热门商圈均在6公里范围内，驱车约18分 钟内。整体来说，项目周边的商业配套完善，20分 钟内车程可满足各档次消费需求。
休闲配套
从项目往西约0.9公里有市区知名的晋安湖公园，公园总面积达1700亩，环湖步道总长19.5公里，是福州市区生态系统丰富的城市综合性公园，现已俨然成为网红打卡点之一。
龙湖观宸周边配套
从项目往西北约1.4公里有近几年斥资打造的大型复合生态公园——鹤林生态公园和牛岗山公园，以及晋安区体育馆。这些都是户外文化休闲活动的极 佳场所。
发展潜力
未来规划
近几年福州正在着力打造以晋安湖、东湖、旗山湖为载体的“三创园”，而项目正位于晋安区三创园北侧。晋安湖“三创园”根植于福兴经济开发区，位于建设中的晋安湖东侧，将以光电产业为核心，形成都市新兴产业、创新型产业以及智能智造等三大产业集聚发展的高品质生态智慧产业园。项目所在板块的医疗、公园、教育配套仍在不断优化，发展潜力较大，但需要时间兑现。
楼盘对比
板块内与龙湖观宸单价相近的楼盘较多，如联发君樾府、绿城美的桂语映月、融侨望云、保利招商和樾风华、大东海五里亭项目，整体区位及配套基本差距不大。小范围内一级直接竞品为联发君樾府及首开香颂；2022年度小板块内尚有三宗宅地待出让，入市后也会与本项目形成一定竞争性。
联发君樾府实景图
联发君樾府位于龙湖观宸西侧300米左右位置，更靠近东二环，区位占优；小范围内配套相同，项目体量相当，计容总建均为3.9万㎡左右。相比之下，联发君樾府更加纯粹，为纯商品房项目。联发君樾府定位刚改、改善型楼盘，主力户型为96㎡、119㎡、137㎡三至四房产品，由于是平层产品故赠送力度远不如龙湖观宸，在小区大门、入户大门、园林景观等方面的档次也与龙湖观宸有较大差距。
首开香颂实景图
首开香颂位于联发君樾府北侧500米左右位置，临近鹤林路；小范围内配套趋于一致，项目计容总建约9万㎡，其中安置房约4万㎡，可售住宅约4.6万㎡。首开香颂定位刚需、刚改型楼盘，在楼盘品质方面远低于龙湖观宸，在售户型有89㎡三房、110㎡及133㎡四房，其中仅133㎡户型能与龙湖观宸在售148㎡形成小范围竞争，在售单价整体差距不大，但总面积段及带车位的差异导致首开香颂总价比龙湖观宸低约90万。
购买建议
龙湖观宸位于东二环板块，但整体区位更靠近东三环，和片区内标杆改善项目建发养云比，区位处于下风。近些年随着东二环板块的不断开发建设，带动了整个东区的发展，品牌开发商争相在此拿地，一时间，东区成为全福州炙手可热的板块之一，房价水平也处于福州各大板块前列。
项目在售148㎡、191㎡复式产品，毛坯备案均价约3.16万/㎡；148㎡住宅带1个车位49万元；191㎡住宅带2个车位，其中第一个车位49万，第二个车位20万；购买门槛较高。产品设计方面，全部为两梯两户纯板式结构，私密性较高，且项目为全复式产品，毛坯交付，改造空间大，能让购房者尽情发挥。福州已于2021年7月全面禁止新建项目设置跃层式住宅，所以该项目也算目前在售复式改善产品的绝笔。
项目产品及配置符合改善型项目定位；周边综合配套完善，覆盖了商业、教育、医疗、休闲、公共交通等所有基础配套；整体来说，居住舒适感佳，便利度高。但项目内1万方公租房及项目西侧约200米处的五帝庙，虽然直视看不到，但也可能成为部分购房者的抗性点。而500多万的总价、3万多的单价在福州市区其他板块也有较多项目的产品可供选择，建议改善群体可多加对比再作购买决策。
适合人群：购房预算充裕、东二环情节浓重、喜欢复式产品的改善购房群体。
以上就是福州吉屋小编整理龙湖观宸值不值得买，龙湖观宸项目优缺点分析的详细内容了，我们下期再见。
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