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福州土拍市场分析
3月30日，福州迎来了2024年福州四城区首场土拍公告，分布在二环内、金山和奥体，一句话点评:等等党大获全胜！这里的等等党包括开发商和买房人。
宗地2024-01地块是本次土拍的热点板块，一方面是区位优势，位于台江区五一中路西侧、群众路南侧，状元小区出让地块，属于传统市中心核心区，片区新房断供都快二十年了。另一方面是起拍楼面价最高，起拍价17.96亿，起始楼面价2.45万/平，最终该地块土拍成交价格为27712元。对比2023年底出让的建发瑞云地块（起拍楼面价20316元/平，最终楼面价28734元/平），状元地块43.8亩的规模，以及更优质区位。对于绿城来说，本次土拍价格适当，苦等许久，终于可以扬眉吐气。
从2023年底土拍后续效应，即使市中心优质宅地曝出高价，也无法发挥2015-2017年那种点带面的效应，从而逆转楼市行情，甚至推高楼市热度。所以，即使绿城本次价格是低于汽车南站地块，对区域行情甚至区域二手房，几乎没有任何影响力。未来这个地块本身就是冲着豪宅去的，与市中心建发项目处于竞品关系，对于土豪来说，今年市中心改善要卷起来。另外也无法带动周边一大片二手房热度，毕竟这些二手房房龄绝大多数在18年以上，自身折旧速率也在加快。
福州土拍市场趋势
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台江 | 台江区五一中路与国货西路交叉口西北侧 50500元/平米地铁沿线 品牌地产 宜居生态 景观居所 配套成熟 商场超市 医疗配套 公交直达 购物中心 大型社区 公园 入户花园 早教机构 中式地产
宗地2024-02地块，即连江中路西侧、光明港北侧，红星社旧屋区及周边旧改出让地块，属于二内晋，有水景和第四代生态住宅优势。但结合王庄南湖商品房地块（二内晋）在去年土拍表现，以及周边这些年新房供应，这地块最终被国企底价成交，土拍价格甚至不如2015年的首融府地块，算是挺意外。其他地块没啥看点，这里也不做点评了。但是本次土拍表现，让我们更清楚明白2024年福州楼市发展方向。
从新房方面，3月小阳春彻底没戏，今年行情还不如去年，去年至少还蹦哒一下，今年是彻底躺平。新房由于自身性价比低，被二手房东击溃，导致大量购买力转向二手房市场。那些不愿意降价的新房现在虽然守住价格，但是牺牲销量，那么后续这种护盘能持续多久，是一个疑问。那就带来一个更大问题，现在不降价，假如后面降价，那么又诞生一批接盘侠。
福州楼市发展展望
本次土拍要透过现象看本质：在福州楼市下行周期，继续加大供给，与传统市场经济规律发生冲突，一般来说，下行周期是减少供给，但是持续供给是背道而驰，那么必然加大存量房竞争，对于买房人是一个利好。从国企囤地就可知，未来有大量房源上市，现在不仅二环外供给加大，甚至连市中心也在放量成交。虽然市中心会出改善豪宅，拉高房价，但是对于二环外几乎没有影响。对于等等党来说，刚需和改善选择更大，刚需显然在当下行情，终于赢了一把，现在无论二手房和新房都是一抓一大把，期房现房随便挑，甚至等新房变成现房都是选项。
另外二内晋，从去年开始的热度退的很快，彻底哑火，那么以二内晋为代表，包括东二环和东三环大片区域，全部被波及，主要还是前期涨得太快，购买力消耗殆尽。这片次新二手房供给堪称天量，不少还是投资客。从行情来看，今年新房不好卖，成交还会在去年基础上下降，没有复苏行情可言，不排除下半年降价走量。改善要进入内卷阶段，让开发商在产品力升级迭代。二手房继续是成交主流，依然是降价走量。
正如现在电动汽车内卷般，今年楼市也将加速内卷，价格高产品力，势必第一个被淘汰出局。买房人下定前，一定要掌握合理价格，不要一不小心成了接盘侠。
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