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龙湖盛天兰园春江天玺楼盘评测报告
楼盘综合评分
7.7
项目亮点
【千亿龙湖，实力品牌】
龙湖集团匠心28载，深耕布局60余城，累计开发超900余个臻品项目，征峰不止。福州龙湖4年2城在售19盘稳健发展。
【东进南下，福州新城芯】
随着福州“东进南下”脚步铿锵有力地迈进，奥体江滨也深受其利，共享配套，板块价值迅速提升。奥体江滨作为福州下一个城市发展新中芯，政策资源、财富资本，人口红利在这里集聚，起点超高首当其冲，高端配套极速兑现，发展势能空前强劲，开启了一路狂飙的发展态势。
【滨江红利，一席尽享】
南通镇2020年谋划、拟建、在建项目共有101个；近6000亩拆建即将开启；200亿重金加持，47个重点项目相继进驻；文山州大桥筹建在即；福州火车西站规划落户；天泽奥莱时代复工；红利持续叠加，福州新城心奥体江滨强势崛起，龙湖春江天玺落址奥体江滨桥头堡，抢占板块核芯配套，同享时代发展红利。
【五纵四横 极速交通】
奥体江滨桥头堡，一桥直通市中芯，湾边大桥全程无红绿灯，直通市芯。龙湖·春江天玺拥有“四横五纵”的主干路网。“五纵”自西向东分别为浦上大桥、湾边大桥、西环路、旗山大桥、螺洲大桥。四横由北至南分别为福州二环路、三环、四环路、南港大道(203省道)。
区域价值
东拓南下重要站点
在2017年公布《福州中心城区空间发展规划》中，中心城区范围包括：福州市辖五区、长乐全域、闽侯县的甘蔗街道、荆溪镇、上街镇、南屿镇、南通镇、尚干镇、祥谦镇、青口镇、竹岐乡等9个乡镇街道以及连江县的琯头镇，面积约2881平方公里。其中，南通镇已明确被列入了福州的中心城区范围。
福州的发展战略乃是“东拓南进，沿海向江”。近年来，随着长乐的撤市设区，福州高新区的发展，以及四环的修建，福州新区的设立等等，大福州的格局已经悄然形成。
而作为“东拓南下”的重要站点，凭借与奥体仅一江之隔的地缘优势，南通镇享受着城市扩容、产业迁移、人口外溢的巨大红利，成为福州最具潜力的板块之一。
南通镇布局五纵四横立体路网。目前政府斥资6个多亿建设西环路，沿着大樟溪滨江湿地公园，双向6车道，预计年底通车。罗洲路已动工，双向六车道，连接新南港大道，预计2021年年底通车。值得一提的是，经湾边大桥直上福湾路，全程高架，畅通无阻，将南通与市区紧密相连，约15-20公里左右到达奥体板块及万宝商圈。
南通商业板块目前拥有已开业的200万平米奥特莱斯城市广场、7500平方的永辉超市、麦当劳、电影院等等；南通永嘉天地更是集餐饮、休闲、娱乐、酒店、购物于一体的大型商业综合体，满足了片区内居民休闲、购物需求。
南通教育配套第一中心小学、南通第二中心小学、将军希望小学、闽侯八中（初中、高中）等。
南通医疗是按一级甲等医院标准建设的南通卫生院新院，计划于年底正式投入使用。
在政府政策大力支持下，南通镇巨大的发展潜力和日新月异的变化，吸引了众多品牌开发商的投资与开发，各大项目轮番入驻，也带动着区域内人居、商业、休闲等配套的不断完善升级。
声明：以上价格为吉屋数据中心基于大数据统计，仅供参考，不作为成交依据
小吉点评
项目所在板块在福州四环外，属于南通板块。目前比较多的新闻是关于打造南通复合物流园的生态，以农副产品、水果批发、花鸟市场等为主，结合仓储、物流中心特色，建立成熟的交易流通中心，整体的发展潜力不错。
配套价值
交通配套：
南通板块虽然经常传出有地铁规划的消息，但是目前为止，这个板块在短期内是没有地铁到达的；
在公交线路上，选择面还是蛮多的，300米范围内有138路，141路206路等公交线路，但是如果依靠公交出行的话，来主城区需要比较长的时间；
在自驾出行方面，主要是先到南屿后才能进入湾边大桥然后才能进入主城区，而走螺洲大桥的话主要是到火车南站板块比较快；
整体来说，桥头堡板块会自驾出行的话，如果没有遇到堵车还算是比较方便的，只不过该楼盘周边没有地铁是一个短板。
商业配套：
春江天玺这个楼盘临近天泽奥莱时代，这里本来是一个比较大的娱乐休闲购物场所，但是最近人流量并不是很大，只有节假日才有零星的人流量；
不过在该楼盘位于桥头堡板块也有自身的优势，就是驾车到仓山万达商圈比较近，在路况好的情况下大概只要20多分 钟的通勤时间；
教育配套：
因为南通桥头堡板块有不少新盘，而在这边置业的人群当中有不少是年轻群体，这样的话就会有不少适龄儿童需要上幼儿园；
想着周边四所幼儿园（项目旁边的中海凤凰熙岸与三盛璞悦湾各打造的3500方的公立幼儿园、东南方向1.2公里的金星幼儿园、西南方向1.5公里的陈厝幼儿园）五所小学：南通国盛小学、南通陈厝小学、南通文山小学、将军希望小学、南通新规划的实验小学）中学：目前正在筹建的130亩的闽侯新八中（初中-高中全覆盖）
详细配套以评分
小吉点评
项目周边基础生活配套在同板块内算是比较成熟的，交通出行这块不太便捷，在福州的四环外了，但是园林打造和物业服务是该项目的特色，社区内部居住舒适度很高，业主好评率也比较高。 项目周边发展潜力平平，新房和二手房保值能力较差，流通性弱，如果是买来投资，建议谨慎考虑。但如果是生活圈在闽侯南通附近的刚需购房人群，是可以考虑入手该项目的。 项目比较大的缺点可能就是紧邻水果批发市场，附近大小货车来回穿梭，在夜间比较吵闹，而在售的10号楼和12号楼是沿街的，避免不了噪音污染； 还有就是在早晚高峰的时候，来往市区要经过的湾边大桥车流量比较大，经常会发生堵车现象，这样就会增加通勤时间。
楼栋分析
龙湖盛天兰园春江天玺楼盘建筑类型以高层为主，10号楼为11号楼为总层高九层的小高层，置业顾问说是洋楼，实际上九层的都只能叫小高层；
该楼盘的容积率为3，说实话，在偏远板块的楼盘这种容积率算是比较高了，一般地段差一点的楼盘容积在2-2.5之间，个别还是低于2的；
该小区占地面积为69964平米，建筑面积为210955平米，规划用户为2161户，可以算是一个比较大的楼盘，车位数为2344个，车位配比上看，还算中规中矩。
户型分析
楼盘户型
户型分析
龙湖盛天兰园春江天玺项目当前一期已经交付全部售完，而现在在售的二期为为12号楼的高层和10号楼的小高层，12号楼的户型为74，89平米的三房，还有就是107和115平米的四房；
龙湖盛天兰园春江天玺74平米户型：
从上图可以看出74平米做三房一卫，只能算双开间朝南，次卧虽然是朝南采光，但更依赖于采光井，而朝北的卧室也是靠采光井的，这两个次卧采光都不会很好；
户型上看比较方正，厅朝南采光不错，但是厨房的采光也是靠采光井，这样看采光效果也不会很好；
龙湖盛天兰园春江天玺89平米户型：
89平米户型为三房两卫结构，户型也比较方正，三开间朝南采光效果不错，但是朝北的次卧和厨房都是靠采光井采光，所以采光效果不会很好；
89平米和74平米的户型都不是南北通透的，虽然南面的11号楼总层高只有9层，但也要避开特别低的楼层；
龙湖盛天兰园春江天玺107平方户型：
上图为107平米的户型图，可以看出是西端头户型，在西面有一个比较大的阳台，从上图可以看出是一个三房户型，但是商家说可以做四房，就是压缩客厅空间再做一个房间；
这个户型明显不够方正，空间利用率不高，只是做到了双开间朝南，而客厅是朝西采光的，这种户型做三房还算比较合适，但是改为四房的话，就比较拥挤了；
这种户型的开间和进深比例不协调，保温效果不好，且处于西端头，夏天要长时间开空调，不过这个户型是南北通透，三面采光，所以在采光上还是可以的；
龙湖盛天兰园春江天玺115平方户型：
上图为115平米的四房户型，这种户型在12号楼里算东端头，在其他楼栋里也有分东西端头，所以我们要把上面的户型图当作一个镜像；
这样的话，阳台就是朝东采光的，两房朝南两房朝北，因为南北通透，所以采光没有什么问题，但是和107平米的户型一样，户型不够方正，保温效果不好；
龙湖盛天兰园春江天玺10号楼109平方户型：
上图为10号楼的户型图，整个楼栋就这么一种户型，可以看出这是一个四叶草户型，两房朝南两房朝北，厅朝南；
这个楼栋都是南北通透的，所以房间的采光基本没问题，但是这个户型设计就没办法做到动静分离，还有就是109做四房可能会有点紧凑。
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