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福州奥体板块榕发麓里项目的四代宅去化表现不佳，目前仅去化3成左右，存在一定的市场竞争压力。本文将对该项目的基础指标、土地信息、区位地段、配套环境、户型设计、楼栋日照以及去化表现进行详细分析，并给出综合点评。
基础指标
榕发麓里项目位于仓山区奥体板块，容积率2.4，总计806套，包括洋房和四代宅两种产品。洋房面积为103-108㎡，四代宅面积为139-161-180㎡。项目共规划16栋住宅，其中4栋为7-11层洋房，12栋为15-16层的四代宅小高层。
土地信息
榕发麓里项目的土地于2022年9月以底价成交，楼面价为14579元/㎡。地块方正，无古建、宗祠等影响，周边有商服地块。然而，受到“奥体三件套”（火葬场、精神病院、传染病院）等不利因素影响，高端改善客户对该项目存在较明显抗性。
区位地段
榕发麓里项目位于仓山区奥体板块，地段成熟度超过77%的在售项目。项目周边商业、地铁交通及文体医教等配套基本齐全，但教育配套存在短板。商业方面，项目紧邻阳光天地、海峡奥体商业广场，距离金山万达和爱琴海大型商圈也较近。交通方面，项目距离地铁5号线霞镜站约700m，周边公交站点也较多。教育方面，项目划片霞镜小学，对口金港湾实验学校初中部，但教育配置较一般。
配套环境
榕发麓里项目周边商业、地铁交通及文体医教等配套基本齐全，但教育配套存在短板。商业方面，项目紧邻阳光天地、海峡奥体商业广场，距离金山万达和爱琴海大型商圈也较近。交通方面，项目距离地铁5号线霞镜站约700m，周边公交站点也较多。教育方面，项目划片霞镜小学，对口金港湾实验学校初中部，但教育配置较一般。
户型设计
榕发麓里项目有洋房和四代宅两种产品。洋房面积为103-108㎡，四代宅面积为139-161-180㎡。洋房产品为首改产品，三开间朝南，四叶草户型，得房率较高。四代宅产品中，139㎡的中间户型与161㎡的端头户型拼接合成，每层有4个电梯4户，私密性较差；160㎡的四代宅产品为1梯1户，处于中轴楼王位置。139㎡的四代宅产品花园阳台赠送较少，161-180㎡的四代宅产品花园阳台赠送较大，舒适度更高。
楼栋日照
榕发麓里项目采用四代宅设计，楼间距较小，仅16-30米左右，使得小区内部存在自遮挡。楼栋数达到16栋，由于项目限高50米，楼栋排布较为密集，视角通透性不佳。
去化表现
榕发麓里项目于2024年3月底开盘，洋房产品已推出178套，成交107套去化60%左右。四代宅产品推出208套，目前仅去化3成左右，整体去化表现较差。项目受到奥体板块内库存竞品及二手房折价促销的影响，客户的选择面更广泛，高端改善客户对该项目存在较明显抗性。
榕发麓里项目位于福州奥体板块核心区，基础配套齐全，但教育配套存在短板。受到“奥体三件套”等不利因素影响，高端改善客户对该项目存在较明显抗性，价格和总价的天花板较明显。四代宅产品的设计相对市场同类产品较弱，对改善性客户吸引力不强，导致去化表现较差。作为福州主城区入门级四代宅项目，若预算有限，可以重点关注洋房产品。
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